É muito comum que as pessoas façam negócios de compra e venda de imóveis somente através dos chamados “contratos de gaveta”, a fim de evitar o pagamento de tributos e taxas, como, por exemplo, o ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis) e os custos com cartório de registro de imóveis.
Contudo, essa suposta economia acaba não valendo a pena quando comparada com os demais custos e dores de cabeça que poderão vir com o tempo.
No decorrer deste artigo, vou te mostrar a consequência fiscal caso você não realize os procedimentos de transferência junto ao Registro de Imóveis e ao Cadastro Imobiliário Municipal.
1. O perigo de vender um imóvel e não realizar a transferência no Registro de Imóveis
O vendedor, geralmente, supõe que, como já vendeu o imóvel e recebeu o dinheiro, não tem que se preocupar com o que vai acontecer. Deixa toda a responsabilidade para o comprador.
O comprador, por sua vez, como já tem um contrato de compra e venda que comprova o negócio jurídico, vai deixando as coisas como estão.
Ocorre que, muitas vezes, por razões diversas, o comprador deixa de pagar o IPTU e é aqui que a coisa tende a tomar proporções caras ao vendedor, que já nem lembrava mais do antigo imóvel.
Isso mesmo! Há casos em que o cidadão vende um imóvel no Rio Grande do Sul e se muda para o Rio Grande do Norte, abre uma barraca na praia, e passa a viver tudo o que ele mais sonhou na vida: sombra e água fresca. O cidadão jamais imagina que vai ouvir falar da antiga casa e, então, num belo dia, o sol a pino, o mar azul infinito, os turistas prestigiando seu trabalho...
E, então, esse antigo vendedor abre o aplicativo do seu banco para fazer uma transação e – bah! – houve um bloqueio judicial em sua conta. E agora, José?
Ele precisava daquela grana pra cobrir gastos com fornecedores, com aluguel, enfim. O fato é que ele não vai conseguir movimentar o dinheiro...
Pode parecer um pouco dramático, mas essa realidade pode afetar as pessoas em diversos níveis. É possível que a pessoa que tenha sofrido um bloqueio na conta não estivesse tão tranquilo à beira-mar, mas, ao contrário disso, estivesse precisando desse dinheiro para necessidades vitais básicas, como, por exemplo, para comprar alimentos, remédios, etc.
Atuando com execuções fiscais, tenho visto centenas de casos como esses nos últimos anos. Muitas vezes, a Fazenda Pública não consegue encontrar o executado para citá-lo e os processos de execução fiscal vão se acumulando, sem que o executado tenha ciência.
Então, num dia que acaba terminando com muita dor de cabeça, a pessoa descobre que tem uma dívida de IPTU enorme que foi sendo gerada nos últimos 10 ou 20 anos...
Certo. O problema foi levantado. Mas, e agora?
Esse bloqueio aconteceu em razão de uma ação de execução fiscal que foi ajuizada pelo município em que ele era proprietário daquele imóvel, do qual não houve a formalização do negócio perante os órgãos públicos (neste artigo aqui explico um pouco melhor sobre a execução fiscal)
Provavelmente, essa pessoa só vai conseguir resolver esse problema com a ajuda de um advogado, para que ele tome as providências no sentido de buscar comprovar que houve um negócio e que o executado não é mais responsável pelo pagamento dos tributos.
Mas aqui existe um problema: a transmissão da propriedade imóvel só se concretiza com o registro do título no Registro de imóveis. É o que consta no artigo 1245 do Código Civil.
2. A necessidade de registrar a transferência no Registro de Imóveis
É isso mesmo! O que o artigo 1245 do Código Civil prevê é que aquela sua venda de imóvel só se torna legítima quando você efetua o registro lá no cartório de registro de imóveis.
E isso ocorre porque é o único modo de dar publicidade à transferência, já que sempre que alguém ou algum órgão precisar de informações relacionadas a determinado imóvel, é com base naquilo que constar lá na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis, que tais informações serão concedidas.
Então, realizar tal procedimento é o que garante que o vendedor não vai assumir responsabilidades que recaiam sobre o imóvel após a venda.
No exemplo que mencionei acima, quando já existem ações de execução fiscal em andamento, embora o executado pudesse comprovar com o “contrato de gaveta” que teria vendido o imóvel, tem uma súmula do STJ que diz que “Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU”.
As legislações municipais, por sua vez, geralmente, costumam englobar o proprietário, o possuidor a qualquer título e o titular do domínio útil. Em outras palavras, mesmo que você tenha vendido o imóvel, se você não efetuou o registro, você é responsável pelos tributos daquele imóvel.
Poderia ser dito, ainda, acerca das questões afetas ao comprador, que também pode sofrer uma série de consequências em razão dessa inércia, mas isso é assunto para ser tratado em outro texto, já que neste aqui estamos pensando nas questões relacionadas ao vendedor.
Mas, além, da transferência no Registro de Imóveis, existe uma outra obrigação, que, tanto o vendedor quanto o comprador, deve cumprir. Vejamos no próximo item.
3. A necessidade de comunicar o Cadastro Imobiliário do Município
Além de realizar a transferência no Registro de Imóveis, cabe aos envolvidos no ato realizar a comunicação junto ao Cadastro Imobiliário do Município, para que, a partir da data da transferência, o Município pare de realizar os lançamentos em nome do vendedor.
Você pode estar se perguntando acerca da real necessidade dessa comunicação. Primeiro, porque o comprador já teria dado publicidade à transferência com o registro na matrícula do imóvel e, segundo, porque para realizar a transferência houve o recolhimento de ITBI perante o Município, do que, se concluiria, houve a informação também.
Mas não é tão simples assim. O Brasil tem 5.570 municípios, sendo que alguns possuem sistemas e gerenciamento de informações mais efetivos e outros sequer possuem qualquer espécie de controle.
Basta uma passada de olhos nos departamentos cadastrais e de fiscalização públicos para verificar o volume de serviços e a dificuldade em atender tal demanda.
Em razão disso, é melhor se escorar na sabedoria popular que diz que “seguro morreu de velho” e fazer um protocolo junto ao departamento municipal respectivo com as informações. Isso, com certeza, é capaz de te resguardar de algumas dores de cabeça com execuções fiscais.
4. Conclusão
Com o ajuizamento de execuções fiscais após a venda de um imóvel, o ideal é procurar um profissional que possa ajudar a resolver o problema da forma mais efetiva possível. Não resolver as coisas só tende a piorar, pois pode acarretar a penhora de outros bens, como carros, imóveis e, ainda, a indisponibilidade de bens.
Ah! Isso sem falar na inserção do nome junto aos cadastros de restrição ao crédito...
Portanto, tenha em mente que cumprir todas as exigências legais pode ser custoso e demandar tempo, mas não cumprir pode ser mais custoso ainda.
Fonte: https://altairabner.jusbrasil.com.br/artigos/1166654922/por-quais-razoes-posso-sofrer-uma-execucao-fiscal-mesmo-apos-ter-vendido-um-imovel?utm_campaign=newsletter-daily_20210215_11010&utm_medium=email&utm_source=newsletter
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